美国年轻人的住房观

美国年轻人的住房观

有个国内流行的小故事：中国大妈说，我攒了30年的钱，总算住进自己的房子了，可惜来日无多；美国大妈说，我住进自己的房子已经30年了，银行贷款早就还清了。中国的大妈非常羡慕大洋彼岸大妈的运气好，先住了再说，贷款慢慢还，是多么文明。

拥有自己的住房是美国梦的重要组成部分，从二战前罗斯福的新政开始，历届美国总统都要强调“居者有其屋”。同时买房不但是圆梦，而且房产逐年升值，还是最佳的投资，是人生规划上两全其美的选择。

但是2007-2008年房贷危机，动摇了这个信念。那几年房价爆跌，经济大衰退，失业率居高不下，不少在崩盘前高价买入的住房成为负资产，向银行的贷款负债超过房产的市价，付不出按揭的业主，房子遭银行查封，只有牺牲首付的房贷，以及自己装修布置的投入，黯然离去。这不只是经济的损失，而是被逐出家园心灵上的打击，有些人临走前，愤然大肆破坏屋内设施，在水管内泼水泥，砸烂家电等泄愤，美国梦成了梦魇。

五六年过去后，除了少数地区外，美国的房价回到危机之前的水平，而且贷款利息还是非常低，可是有购房人数减少。美国人口调查局最近数据显示，美国家庭拥有自住房比率降到20年新低，比2004年下降5个百分点，到今年的64.8%。而且随着年轻人推迟结婚成家的趋势看来，首次购房的比例下降，将会更加拉低拥有自住房的比例。

有一部分年轻人虽然还是向往拥有自己的住房，可是背着学生贷款的包袱，债务缠身，在家啃老，遑论买房。美国学生未偿还贷款餘额在2012年总数达8千7百亿美元，超过全国车贷或信用卡债务。这些“千禧世代”（millennials），相当国内的80后，出了校门正好遇上经济不景气，找到的工作经常是工资低或没有保障的临时工，为了节省开销，回去和父母同住。据统计18岁到31岁年龄段回家啃老占36%，是40年来最高的比例。

另外有一部分年轻人，也许有能力贷款购房，可是选择租房。他们刚进入职场，收入还在起步，不愿承担沉重的按揭负担，而牺牲了外出旅游和社交文娱活动，在他们眼里，房子什么时候都可以买，而青春宝贵的时间，过去之后，无法再来；而且有了房，顾虑多，可能不愿意为了工作而长途迁徙，而牺牲了横向流动的机会，束缚了自己职业发展的空间。况且年轻人越集中的地方，房价越贵，在硅谷做房奴谈何容易？他们厌恶在房产泡沫盛行的年代开发了郊区大片单调的住宅区，挤压城市周边的绿带，上下班交通拥挤，而形成小白领从郊区回流城市的现象。

其实美国在发达国家中，家庭自住房拥有率偏低。华盛顿邮报最近把经济合作发展组织成员国加上欧盟内尚未进入这个富人俱乐部的国家一共41国来做比较，美国排名第33位，略低于荷兰，略高于法国。在这份比较调查中，罗马尼亚、立陶宛和克罗地亚排前三名；瑞士、新西兰和德国最低。看来经济发展越高，拥有自住房比例越低。主要的原因是发达国家，投资渠道选择大，而农业经济除了把钱放在房地产之外，没有其他选择。

诺贝尔经济奖得主的席勒认为美国经济的活力在于创新和生产力，盲目追求“有房”，是一种经济资源配置的浪费，这也不是说大家都成为租户，拥有自住房维持在50% 到60%之间，是比较合理的。

另外，美国房屋交易的费用昂贵，6%中介费由卖方承担，而房产买卖时的各种税费繁多，申请按揭还要付若干点的贷款申请费，这些是拿不回来的，所以一般人的算盘是所住期间，除非房价上涨两成，租房子比买房子划得来。年轻人工作调动频繁，即使有这个实力，也不见得愿意找这个一买一卖的麻烦。

“住房”（housing）和“家”（home）的意思不一样，讲到自住房，美国人用的总是“拥有家园”（home ownership），听来何等温馨；再说，拥有自己的住房，就从“租户”身份解放出来，等同一个自我独立的宣言，当然啦，不受制与房东，而受制于按揭贷款的银行，其实也差不多。

2008年金融危机的教训并没有吓跑想买房的人，根深蒂固的想法还是想到一栋30年前只卖是10万元的房子，现在要卖50万，好像翻了几倍，发了大财，然而除掉通胀的因素，不是所有地方的房子都赚钱，把维修、折旧、还有式样老旧过时等因素算进去，住房做为投资的吸引力就更下降了。年轻的一代对拥有自己的房子不如上一代那么执着，至少认识到在自己没有“扎根”的意愿之前，不愿贸然把自己束缚到流动性低的房地产，他们比较能把感情 和投资的两项因素分开对待，对置业有比较更理性的看法。

但是2007-2008年房贷危机，动摇了这个信念