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标题: 中产的土地使用权续期焦虑 [打印本页]

作者: sxiyun 时间: 2016-6-30 00:22
标题: 中产的土地使用权续期焦虑

中产的土地使用权续期焦虑

温州20年住宅使用权到期一事，在本周沸沸扬扬，盖因这正戳中了患上焦虑症的中产阶层的痛点。
尽管要花几十万元“续期”的报道被温州市国土局否认，但究竟如何续期，当地政府部门也支支吾吾，因为这属于一个牵一发动亿万家庭奶酪的重大顶层设计。
我们先普及两个基本的常识：一是我国物权法规定，住宅建设用地使用权届满自动续期；二是居民只拥有房子的使用权，房子下面的土地是属于国家的。目前，我国房地产市场大多数产权是70年和40年，“自动续期”问题还未到大范围爆发的时候。如今，斜刺里杀出一个20年产权到期的房子，提前预热了这一始终要面对的关于居民财富的最大不确定性。
“自动续期”并不是“自动免费续期”，40年或70年后如果想继续持有房子，究竟是缴纳少量象征性的费用，还是缴纳一笔不菲的费用，法律并无规定，这也埋下了日后利益博弈的伏笔。对于大多数国人而言，房子是财富的主要组成部分。有恒产者有恒心，当初法律搁置争议，选择模糊，现在则需要明确给个说法。
毫无疑问，公众更希望免费续期，因为我们的房子并不便宜，既有土地出让金，未来可能还有房产税，如果未来的未来还要加征一笔产权续期费用，那真可称为“三座大山”。与之相对的，地方政府更希望收费续期，理由再简单不过，增加财政收入，特别是地方政府的财政收支压力日渐紧张。
但是，一旦在产权续费上“创收”的欲望强烈，就会造成两个不可测的后果。首先，房地产市场或将变天。因为居民在买卖新房和二手房的时候，在心理上很少考虑还剩多少年的问题。续期的风险，从来都不是日常交易的风险，而是系统性风险，是被市场认为给定的和无需考虑的。而一旦突变，像温州此次传言的按照交易价格的1/3续期，市场将因预期的变异而直接崩溃，因为这个成本的上升是市场不能承受的。
其次，“与民争利”将坐实，并引发非常不好的示范作用。一个健康有韧性的市场，规则是明确的，才能引导人们去稳健经营，而不是赌手气、撞大运和赚快钱。在改革开放的初期，经济之所以在产权模糊的情况下依然能够快速发展，就在于刚开始的时候人们还没有太多“恒产”可恋，明天一定会更好。而改革开放38 年后，居民积累了大量财富，有了恒产，而一个数量庞大的中产阶层也逐渐形成，此时的“产权清晰有保障”就变得非常重要，成为制度竞争力的核心要素。而规则如果不明确，产权不清晰，市场将面临越来越大的交易成本，从而抬升整个市场的制度性成本，抑制我们企业的竞争力。
因此，土地使用权的续期，并非一个不很急迫的问题。还是那句话，硬骨头越往后越难啃，深水区越往后越难渡，难题越往后化解的成本越高。

作者: sxiyun 时间: 2016-6-30 00:23
“与民争利”将坐实，并引发非常不好的示范作用

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